Sind offene Immobilienfonds tatsächlich eine werthaltige Kapitalanlage, die im Ergebnis für eine Altersvorsorge geeignet sind?
Gegenwärtig berichtet die Presse darüber, dass Immobilienfonds von Union Investment verstärkt unter Druck geraten (und aller Wahrscheinlichkeit noch mehr unter Druck geraten werden – Anmerkung d. Verf.). Das Handelsblatt berichtet aktuell, dass nach Mitteilung des Fondsmanagements die Immobilien in der Summe bereits hunderte Millionen € an Wert verloren haben. Dieser Fonds wurde als geeignet für risikoscheue Anleger verkauft. Aktuell beträgt der Wertverlust seit 5 Jahren 16,48 %. Demgegenüber wertet Union Investment das Risiko für einen Anleger auf deren Skala als gering ein, wobei sich die berechtigte Frage stellt, wie ein sehr hohes Risiko nach den Vorstellungen dieser Fondsgesellschaft einzuordnen wäre.
Auf der Seite von Union Investment werden die Risiken wie folgt dargestellt:
Marktbedingte Kurs- und Ertragsschwankungen sowie Bonitätsrisiken einzelner Emittenten/Vertragspartner
Hier wird verharmlosend auf das Risiko von Kursschwankungen der Fondsbeteiligung verwiesen, vergleichbar von Anleihen festverzinslicher Wertpapiere. Jedoch ist dieses Risiko keineswegs harmlos. Nachdem der Immobilienfonds in den ersten Monaten dieses Jahres bereits mehrere Hundert Millionen € an Wert verloren hat, ist diese Wertentwicklung auch für die finanzierenden Banken von erhöhtem Interesse. Das Immobilienvermögen ist zu 40 % fremdfinanziert. Fällt aber der Wert des Immobilienvermögens mal schnell um 20 % und sind weitere Wertverluste nicht ausgeschlossen, verlangen Banken eine Nachbesicherung ihrer Kredite, da die zur Verfügung gestellten Sicherheiten für die Banken nicht mehr ausreichend sind. Dies geht einher mit erhöhten Zinsen nach Ablauf der Festzinszeit, was gegenwärtig an der Tagesordnung steht. Reicht das den Banken immer noch nicht, üben diese auf die Fondsgesellschaft einen Verkaufsdruck aus, um die Liquidität zu erhöhen und diese zur Rückführung der Verbindlichkeiten zu verwenden.
Risiken einer Immobilienanlage (z.B. Vermietungsquote, Bewertung, Mietausfall)
Das Risiko einer Neubewertung, verbunden mit einem Wertverlust des Immobilienvermögens ist bei offenen Immobilienfonds– aber auch bei geschlossenen – ein zentrales Risiko, das keineswegs so ganz nebenbei mit der Vermietungsquote und dem Risiko eines Mietausfalls zu erwähnen ist. Das Risiko des Bewertungsabfalls ist separat darzustellen, andernfalls erhält der unbefangene Kapitalanleger nicht die notwendige objektive Risikobelehrung. Das Risiko der Neubewertung betrifft sowohl Anleger als auch die kreditgebenden Banken.
Befristete Rücknahme Aussetzung im Ausnahmefall sowie die Möglichkeit eingeschränkter handelbaren Zeit von Vermögensgegenständen, die zu erhöhten Wertschwankungen führen kann
Auch dieser Risikohinweis ist für einen unbefangenen Kapitalanleger nur schwer verständlich. Weshalb schreibt man hier von einer eingeschränkten handelbaren Zeit von Vermögensgegenständen, anstatt im Klartext zu reden, dass Wertverluste bei den gehaltenen Immobilien zu einer Aussetzung der Rücknahme führen können, für die Dauer bis zu 3 Jahren führen können? Bei diesen deutlichen Worten weiß jeder Anleger, welches Risiko ihn erwartet. Ferner ist die Rücknahmeaussetzung keineswegs ein seltener Ausnahmefall. Risiken im Immobilienmarkt gibt es in regelmäßigen Abständen immer wieder. Beispielhaft erwähnt sei hier die Immobilienkrise Ende des letzten Jahrhunderts, die die Überbewertung in den neuen Bundesländern und nachfolgend auch in den alten Bundesländern deutlich nach unten korrigiert hat oder die Lehman Krise 2008 und nunmehr die nächste Neubewertung, bedingt durch die steigenden Zinsen sowie erhöhte Anforderungen des Gesetzgebers an Wohngebäude – Heizungsgesetz, Wärmedämmung, Rauchmelder, Mietpreisbremse etc.
Im Ergebnis ist die Rücknahmeaussetzung keineswegs ein Ausnahmefall sondern die Regel, wenn man einen Anlegerhorizont von 10 Jahren unterstellt.
Im Ergebnis ist eine Kapitalanlage in einen Immobilienfonds – gleichgültig ob offen oder geschlossen, keineswegs eine risikoarme Kapitalanlage. Den etwas trägeren Kursschwankungen im Vergleich zu den börsengehandelten Aktien steht das Risiko der Rücknahmeaussetzung gegenüber. Ist es erst einmal so weit gekommen, wird sich der Wert über Jahre hinweg nicht mehr erholen. Dies liegt an der verhältnismäßig hohen Fremdkapitalfinanzierung von nahezu 50 %. Wurde der Immobilienbestand erst einmal von Sachverständigen nach unten korrigiert, steigt die Fremdfinanzierungsquote. Ein Wertanstieg nach oben kommt erst durch eine neue Bewertung durch Sachverständige infrage. Nach den Bilanzskandalen in den vergangenen Jahren kann man sich gut vorstellen, dass eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft schwerlich eine solche Neubewertung im Jahresabschluss testieren wird.
Wir sind seit über 25 Jahren aktiv bundesweit in der Kapitalanlageberatung tätig und verfügen über ein spezialisiertes Wissen. Wir sind gerne bereit, im Rahmen einer kostenlosen erst Einschätzung ihre Erfolgsaussichten bei der Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen zu prüfen. Bitte rufen Sie uns gerne an oder senden Sie uns eine E-Mail an folgende Adresse: office@kanzleiwarneke.de